Gewerbliche Vermietung: Keine Bestimmung der Vergleichsmiete durch EOP-Methode

Die ortsübliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung darf nicht durch ein Gutachten auf der Grundlage statistischer Annahmen nach der EOP-Methode (ertragsorientierter Pachtwert) bestimmt werden. Dies hat aktuell der Bundesfinanzhof entschieden.

Hintergrund: Eine Vermietung gilt bereits als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Diese Vereinfachung gilt jedoch nur bei der Vermietung zu Wohnzwecken. Erfolgt die Überlassung zu gewerblichen Zwecken, ist bei einer Vermietung unterhalb der ortsüblich erzielbaren Miete auch nur ein anteiliger Kostenabzug möglich.

Sachverhalt
Eine Ehefrau hatte ein Grundstück mit historischem Altbestand, der als Gaststätte genutzt wird, erworben. Nach der Sanierung verpachtete sie das Grundstück zum Betrieb eines Beachvolleyballplatzes, einer Minigolfanlage und einer Gaststätte an ihren Ehemann für
1.000 EUR monatlich zzgl. Nebenkosten. Das Finanzamt ging indes von einer fremdüblichen Pacht von 1.474 EUR pro Monat und damit von einer verbilligten Vermietung aus. Als Folge kürzte es den Werbungskostenabzug entsprechend. Dagegen klagte die Ehefrau.

Da sich keine vergleichbaren Objekte finden ließen, ermittelte der vom Finanzgericht beauftragte Sachverständige die Miete im Wesentlichen auf Grundlage der EOP-Methode und kam auf einen Betrag von 1.530,50 EUR. Diese Methode lehnte der Bundesfinanzhof jedoch ab.

Grundsätzlich gewährt der Bundesfinanzhof dem Sachverständigen einen großen Spielraum. Eine Grenze ist aber überschritten, wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode letztlich etwas anderes ermittelt als die ortsübliche Marktmiete oder -pacht. Und dies ist bei der EOP-Methode grundsätzlich der Fall. Denn diese stellt im Wesentlichen darauf ab, welche Pacht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Pächter durchschnittlich erwirtschaftet werden kann. Das Gesetz verlangt aber, auf den örtlichen Markt zu blicken.

Das Finanzgericht muss die ortsübliche Pacht nun erneut feststellen. Dafür genügt eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers. Die damit verbundene höhere Unsicherheit ist hinzunehmen, so der Bundesfinanzhof.

Merke: Kann sich das Finanzgericht auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen nicht die für eine Schätzung erforderliche Überzeugung bilden, geht dies zulasten des Finanzamts. Denn dieses trägt die objektive Beweislast.

BFH-Urteil vom 10.10.2018, Az. IX R 30/17, PM BFH Nr. 6 vom 20.2.2019