Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bei Überlassung möblierter Wohnungen

Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige können Werbungskosten dennoch in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Bei der Vermietung möblierter Wohnungen ist ein Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht in Betracht.

Sachverhalt
Eheleute vermieteten ihrem Sohn eine Wohnung, die mit einer neuen Einbauküche ausgestattet war. Zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner überlassen. In ihren Steuererklärungen machten die Eheleute aus der Vermietung Werbungskostenüberschüsse geltend. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt ging von einer verbilligten Vermietung aus, da die ortsübliche Vergleichsmiete unter Einbeziehung eines Möblierungszuschlags zu bestimmen sei. Diesen setzte es in Höhe der monatlichen Abschreibungen an.

Die hiergegen gerichtete Klage vor dem Finanzgericht Düsseldorf war letztlich nicht erfolgreich. Positiver verlief die Revision aber vor dem Bundesfinanzhof.

Ortsübliche Miete ist die Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Nach der aktuellen Entscheidung ist grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen, da derartige Überlassungen regelmäßig mit einem gesteigerten Nutzungswert verbunden sind, die sich häufig auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlagen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht der Mietspiegel z. B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen.

Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Kann auch dieser nicht ermittelt werden, ist auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abzustellen.

Beachten Sie: Es kommt nicht in Betracht, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der linearen Abschreibung für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abzuleiten. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig.

BFH-Urteil vom 6.2.2018, Az. IX R 14/17