Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken: Absage an die BMF-Arbeitshilfe

Eine im Kaufvertrag erfolgte Kaufpreisaufteilung auf den Grund und Boden und das (abschreibungsfähige) Gebäude kann grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt werden. Voraussetzung: Sie darf die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlen. Ist dies aber der Fall, ist die vom Bundesfinanzministerium entwickelte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs kein geeignetes Wertermittlungsverfahren.

Sachverhalt
Eine Steuerpflichtige hatte 2017 eine (vermietete) Eigentumswohnung für 110.000 EUR erworben. Laut Kaufvertrag sollten davon 20.000 EUR auf den Grund und Boden entfallen. Somit ging sie für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Das Finanzamt ermittelte aber einen Anteil von rund 31 %. Dabei legte es die vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ zugrunde.

Das Finanzgericht sah in der Arbeitshilfe ein geeignetes Wertermittlungsverfahren, um die Marktangemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, zugleich aber auch eine geeignete Schätzungshilfe. Dem ist der Bundesfinanzhof nun entgegengetreten.

Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Denn die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren wird auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Auch der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bleibt außen vor.

Deshalb ist das Finanzgericht bei einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen.

BFH-Urteil vom 21.7.2020, Az. IX R 26/19, BFH, PM Nr. 55/2020 vom 26.11.2020