Neue Verwaltungsanweisung zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken

Die Rechtsprechung hat sich in den vergangenen Jahren oft mit der Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken und der Wahl eines geeigneten Aufteilungsmaßstabs nach § 15 Abs. 4 Umsatzsteuergesetz beschäftigt. Nun hat sich auch das Bundesfinanzministerium positioniert und die Rechtsprechung umgesetzt.

Hintergrund und Grundsätzliches

Verwendet ein Unternehmer ein Grundstück des Unternehmensvermögens sowohl für Umsätze, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, als auch für Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, muss er die Vorsteuerbeträge in einen abziehbaren und einen nicht abziehbaren Teil aufteilen. Hierbei erfolgt zunächst folgende Differenzierung:

• Bei Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung sind die Leistungen nach den allgemeinen Grundsätzen zunächst (soweit möglich) direkt den zum Vorsteuerabzug berechtigenden bzw. diesen ausschließenden Ausgangsumsätzen zuzuordnen. Verbleibende Vorsteuerbeträge sind sachgerecht aufzuteilen.
• Dagegen sind die gesamten auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes entfallenden Vorsteuerbeträge einheitlich in einen abziehbaren und in einen nicht abziehbaren Teil aufzuteilen (keine vorherige direkte Zuordnung).

Aufteilungsmaßstäbe

Die Aufteilung muss nach einem sachgerechten Aufteilungsschlüssel erfolgen. Kommen neben dem Gesamtumsatzschlüssel andere Aufteilungsschlüssel in Betracht, ist ein anderer Aufteilungsschlüssel anzuwenden, wenn er ein präziseres Ergebnis liefert. In Betracht kommen insbesondere ein (objektbezogener) Flächenschlüssel, ein objektbezogener Umsatzschlüssel oder ein Schlüssel nach dem umbauten Raum. Auch weitere Aufteilungsschlüssel können im Einzelfall sachgerecht sein.

Beachten Sie: Kommen neben dem Gesamtumsatzschlüssel mehrere andere präzisere Aufteilungsschlüssel in Betracht, ist nicht zwingend die präziseste Methode anzuwenden. Die Auswahl obliegt in diesen Fällen dem Unternehmer. Das Finanzamt kann jedoch überprüfen, ob sie sachgerecht ist.

Grundsätzlich erfolgt die Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes (objektbezogener Flächenschlüssel). Denn nach Ansicht des Bundesfinanzministeriums ist dies regelmäßig die wirtschaftlich präzisere Aufteilungsmethode im Vergleich zum Gesamtumsatzschlüssel.

Merke: Die Finanzverwaltung weist in den Rz. 15 ff. des Schreibens darauf hin, wie die Flächenberechnung zu erfolgen hat. Interessant ist hier insbesondere, dass eine Flächenberechnung nach DIN 277 oder der Wohnflächenverordnung auch für die Vorsteueraufteilung angewandt werden kann, wenn die Methode bereits für andere (z. B. mietvertragliche) Zwecke angewandt wird, die Flächenberechnung für das gesamte Gebäude einheitlich erfolgt und das Ergebnis sachgerecht ist.

Weicht die Ausstattung der unterschiedlich genutzten Räume erheblich (hierzu macht das Bundesfinanzministerium in den Rz. 21 und 22 detaillierte Ausführungen) voneinander ab, führt eine Aufteilung nach dem Flächenschlüssel nicht zu einem sachgerechten Ergebnis und der objektbezogene Umsatzschlüssel kann die wirtschaftlich präzisere Aufteilung gegenüber dem Gesamtumsatzschlüssel ermöglichen. Nur ausnahmsweise kommt eine Aufteilung nach dem Gesamtumsatzschlüssel zur Anwendung.

Bei erheblichen Abweichungen in der Geschosshöhe kommt eine Aufteilung nach dem umbauten Raum in Betracht, wenn dies eine präzisere Zurechnung der Vorsteuerbeträge ermöglicht. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn Gebäudeteile mit unterschiedlichen Geschosshöhen, aber ohne erhebliche Unterschiede in der Ausstattung vorliegen.

Quelle: BMF-Schreiben vom 20.10.2022, Az. III C 2 – S 7306/19/10001 :003